Dachgeschossrohlinge bieten Potential in jeder Hinsicht. Dachböden wollen erhalten oder saniert werden, zugleich lassen sie sich nach eingehender Prüfung zu exzellentem Wohnraum und wunderschönen Flächen für Menschen und Natur umbauen. Ein Dach- Loft mit begrüntem Balkon, Zisterne und extensiver Schrägdachbegrünung bietet in dicht besiedelten Gebieten einen Mehrwert- ein neu geschaffenes, farbiges Mikroklima in einem grauen Makroklima. Gerade Dächer eignen sich hier für die Integration von Pflanzen, Wassersepicher und Bienen – in einem hoch verdichteten Stadtklima.
Dachwohnungen eröffnen einen grossartiegn Ausblick über die Stadt, den Fernesehturm. Die Lärmemission ist vergleichsweise angenehm, die Grundgeräusche der Stadt liegen vertieft unter einem, die Sinne bewegen sich über den Dächern der Stadt bei romantischem Sonnenuntergang.
Karl Spitzweg malte 1839 ein Bild der damaligen Dachabsteige – heute kann der gemalte Poet hier dem Geist freien Lauf lassen – ein Dachgarten lädt zum Verweilen ein – nächtliche Gespräche bei leuchtender Skyline und dezenter Lounge Musik entfalten kreative Gedanken.
Du bringst das Projekt – wir setzen es mit dir um
Du bringst das Potential mit, ein Dachgeschossrohling, eine Dachfläche, ein Flachdach – ein Potential – wir bringen unser Know-How, unser Fachhandwerk und unsere innere Haltung für wunderschönen Lebensraum mit.
wir setzen uns zusammen.
Wir schauen uns die Gegebenheiten mit dir an, erfassen deine Ideen und Konzepte, in Abstimmung mit den baurechtlichen und genehmigungsrechtlichen Grundlagen. Wir beantragen Akteneinsicht beim Bauamt, um Basiswerte zur Machbarkeit zu erhalten. Die Grundfläche wird ermittelt, aus Geschossflächenzahl (GFZ-) wie viel Quadratmeter Wohnfläche/ Bruttogrundfläche -BGF- insgesamt auf der Fläche des Dachboden errichtet werden dürfen. Daraus ergibt sich die bebaubare Wohnfläche. Zu berücksichtigen ist der jeweilige Bebauungsplan, bzw. die Umgebungsbebauung. Die Brutto Geschossflächenzahl darf nur unter bestimmten Einschränkungen oder Baulasten erhöht werden.
Anhand der zu berechnenden lichten Höhe bei Dachschrägen ergeben sich die nach DIN 277 (Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau) Wohnflächen. Hinzu kommt die Grundflächen von Freisitzen, Balkonen, Loggien, welche in einem zweiten Schritt nach der Wohnflächenverordnung hinsichtlich ihrer Wohnnutzung bewertet werden. Ein Balkon kann beispielsweise zu 25% der Wohngrundfläche zugeschlagen werden.
Wir regeln das!
Beim Branschutz bedarf es einer umfassenden Vorplanung in Abstimmung mit den zuständigen Behörden im Bereich Vorbeugende Gefahrenabwehr, Feuerwehr, Bevölkerungs- und Katastrophenschutz.
Gegen einen Zusammenschluss zwischen Wohneinheit und dem Dachgeschoss (Dachboden) zu einer Maisonetten Wohnung, spricht prinzipiell erst mal nichts dagegen. Die Voraussetzung dafür ist, dass die Räumlichkeiten im Dachgeschoss einen eigenen zweiten Rettungsweg besitzen. Je nach Fall, muss der zweite Rettungsweg über die Drehleiter der Feuerwehr sichergestellt werden.
Hierzu sind folgende Anforderungen zu erfüllen:
Rettungsöffnungen: Fenster, die als Rettungswege nach § 15 Abs. 5 Satz 1 LBO dienen, müssen im Lichten mindestens 0,90 m breit und 1,20 m hoch sein und nicht höher als 1,20 m über der Fußbodenoberkante angeordnet sein; eine Unterschreitung dieser Maße bis minimal 0,6 m Breite im Lichten und 0,9 m Höhe im Lichten ist in Abstimmung mit der für den Brandschutz zuständigen Dienststelle dann möglich, wenn das Rettungsgerät der Feuerwehr die betreffende Öffnung nicht einschränkt. Sie müssen von innen ohne Hilfsmittel vollständig zu öffnen sein. Liegen diese Fenster in Dachschrägen oder Dachaufbauten, so darf ihre Unterkante oder ein davor liegender Austritt von der Traufkante horizontal gemessen nicht mehr als 1,0 m entfernt sein.
Die baulichen Gegebenheiten müssen vor Ort begutachtet werden, um zu Treppenraum und Abtrennungen eine abschließende Antwort liefern zu können. Die Abtrennung zwischen den einzelnen Wohneinheiten und dem Treppenraum hängt von der Gebäudeklasse ab.
Wäre es möglich, eine separate Wohnung aus dem Dachodenbereich zu erstellen?
Prinzipiell ist auch das möglich.
Hierzu muss die Geschossdecke zwischen der Bestandswohnung und dem Dachgeschoss die Anforderungen aus der Gebäudeklasse entsprechen.
Abtrennung zum Treppenraum nach Gebäudeklasse.
Die Treppe darf nicht aus brennbaren Materialien bestehen (Holztreppe). Rettungsweg über Dachfenster, Anforderungen wie oben erwähnt.
Kann eine Vor- Besichtigung mit der zuständigen Feuerwehr erfolgen?
Im Zuge eines Baugenehmigungsverfahren, kann ein Besichtigungstermin vereinbart werden.
Weitere Auflagen und Anforderungen können Sie aus der LBO und LBOAVO entnehmen.
Weitergehende brandschutztechnische Auflagen bleiben einer Überprüfung von Planvorlagen vorbehalten.
Integration der Gemeinschaft
Gehört der Dachgeschossrohling dir als Teil einer Wohneigentümergesellschaft (WEG), so ist hier mit viel Bedacht und Integration aller Eigentümer vorzugehen. Besteht beispielsweise bereits eine Aufteilung nach § 15 WEG, sind die Chancen aufgrund der klar zugeordneten Sondernutzung recht gut. Der Ausbau eines Dachbodens zu Wohnzwecken ist eine bauliche Veränderung gem. § 22 Abs. 1 WEG, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedarf. Etwas anderes kann sich aber aus der Teilungserklärung ergeben. Hier ermitteln wir den ist-Stand, stellen die Pläne und Vorteile für eine Wohneigentümergesellschaft hinsichtlich des Dachausbaus heraus. So können die Kosten für eine möglicherweise anstehende Dachsanierung, welche schnell in die hunderttausende gehen kann, über den Ausbau des Dachbodens für die übrigen WEG Mitglieder kostenneutral erfolgen. ein wesentliches Argument und ein tatsächlich lohnenswerter Vorteil für alle Beteiligten. Wenn das Gerüst eh schon steht, wird mit gerimgem Aufwand die Fassade gleich noch neu gestrichen, das Ansehen der Immonilie wächst.
Wir machen das!
Mit all diesen Informationen erstellen wir eine Entwurfsplanung – ein erstes Rendering. Nach gemeinsamer Überarbeitung erfolgt die Antragsstellung beim zuständigen Bauamt.